“以租代征”到底是多方共赢，还是征收陷阱？
随着我国城市化的发展，房屋及土地征收补偿问题一直以来都是社会的热点问题。因此，在拆迁的过程中就产生了“以租代征”这种规避土地用途管理制度的现象。 实质上，这种现象就是避开征收审批程序，租用集体土地进行建设。这种现象显然是违法的。关于集体土地上征收问题，权威的法律就是《土地管理法》。其中第43条规定：任何单位和个人进行建设需要使用土地的，一定要依法申请使用国有土地。当然了，还有特殊情况，兴办乡镇企业和村民建设住宅或乡镇公共设施和公益事业建设。那么，除此之外，其他需要使用土地的，一定要依法申请使用国有土地。《土地管理法》第63条，集体所有的土地使用权，不得出让转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地。所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。它的性质就是规避法定的农用地，转用和土地征收的审批，在规划计划之外来扩大建设用地的规模。同时也逃避了纳税的一些有关的相应的税费、履行征收补偿平衡法定的一些义务。这些都是一种典型的违法行为。关于“以租代征”的话题，在以往我们给大家的知识讲解过程中也提到过。“以租代征”在农村的一些集体土地上发生情况比较多，比如说，土地被征收了，但是，并不是以征收的名义，对方是说租用，比如每年给2000块钱，或者是给一些粮食补贴等等。以各种名义按年来付费的这种形式，基本就符合“以租代征”的这种现象。在实践中，“以租代征”常见的表现形式，比如用地单位或者是个人直接跟村委会跟村民签订协议租赁土地，或者是基层主管部门直接租赁农民的集体土地，来进行一些招商引资。或者是转租农民的这种耕地集体用地，或者是以中介的名义来租赁之后又转租给其他的企业厂矿等等这些情况。有的村民是自行把土地出租转包出去，对方进行了这种厂房的建设。这里要说明一下，如果是转包出去，对方仍然是进行农业建设这种情况下，就不属于“以租代征”的形式了，只是一些土地的流转或者是转承包的情况。再有就是村委会先是租用了农户的承包地，然后进行非农的建设。比如我们前面所说的建一个镇级的工业园，建相应的一些比如说建这种小产权房进行售出，这些情况都属于“以租代征”。为什么说“以租代征”是违法的行为，因为我们前面也说了“以租代征”它实质就是规避用途来进行非农化建设规避农用地转用的总量控制制度，规避农用地转为建设用地的土地收益分配制度，直接进入市场的一种行为。《土地管理法》第81条规定，擅自将集体所有的土地使用权出让或者出租，用于非农业建设的，由县级以上土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。除了《土地管理法》的规定，还有两个重要的行政法规，一个是《关于加强土地调控有关问题的通知》，还有一个是《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策》。这两个行政法规的第六点和第四点都规定了禁止通过“以租代征”等方式，使用集体所有农用地进行非农业建设。通过出租承包等“以租代征”方式，非法使用集体所有土地进行非农业建设项目，一定要严格禁止，并严肃查处。随着2020年新的《土地管理法》的实施，作为农村建设用地的一些流转情况又有了新的规定和变化，只要符合新的《土地管理法》的规定的，才是一种合法的行为。总的来说，“以租代征”违法占地这种行为，严重违反了国家建设用地审批程序，违反了国家正常的土地管理秩序，影响力国家宏观调控政策的落实，使得有关部门逃避了耕地占补平衡的义务，以及土地出让金等等各种税费的缴纳。如果在征地拆迁过程中，对安置补偿有异议，可以怎么做呢？根据我国相关法律规定，被征收人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆，要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼。北京楹庭律师事务所案件分析部，遇到疑难案件可免费分析。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以咨询征地拆迁律师，或者请律师介入，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
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